Le bailleur a une obligation d'entretien et de réparation du logement qu'il loue pendant toute la durée du bail, en dehors des réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :

• Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (installation d'un digicode, ...)
• Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste, ...)
• Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante, ...)
• Travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent
• Entretien des toitures et façades végétalisées

Informer le locataire

Avant le début des travaux, le propriétaire a l'obligation d'informer le locataire de leur réalisation. Il doit adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

Cette notification doit obligatoirement préciser :

• la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique...)
• et leur mode d'exécution (date de début, durée, nécessité d'accès etc...).

Si ces travaux sont urgents (exemple : chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour leur préparation et leur réalisation. Il n'est pas obligé de permettre l'accès les samedis, dimanches et jours fériés.

Dédommager le locataire

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.

Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Par ailleurs, si les travaux :

• présentent un caractère abusif
• ou ne sont pas conformes aux conditions définies dans la notification de travaux
• ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement pour demander :

• l'interdiction des travaux entrepris
• ou l'interruption des travaux entrepris
• ou la résiliation du bail, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.

Recours

Le locataire est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît.

Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.

Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

• une commission départementale de conciliation,
• ou le greffe du tribunal.

Sanction

S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut :

• contraindre le bailleur à les exécuter,
• autoriser le locataire à les réaliser lui-même, à charge pour le bailleur de le rembourser,
• accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.